Um relatório elaborado pela FEED Research, com base na monitorização sistemática dos principais grupos imobiliários no Facebook, apresenta o panorama geral sobre a evolução, características e tendências do mercado imobiliário informal em Luanda no primeiro trimestre de 2025. A pesquisa incidiu sobre o ecossistema digital de compra, venda e arrendamento de imóveis, apontando para um cenário dinâmico, fragmentado e com fortes assimetrias regionais.
Patrocinado pela Carmon, uma das maiores empresas angolanas no sector de construção civil e obras públicas, o relatório teve como objectivo caracterizar o mercado informal, mapear práticas dos operadores e identificar padrões de oferta e procura. Para tal, foram analisadas 3.000 publicações realizadas entre 9 de Janeiro e 22 de Abril de 2025, oriundas dos 10 maiores grupos imobiliários do Facebook em Angola, que somam mais de 750 mil membros. Após um rigoroso processo de filtragem, normalização e curadoria manual, chegou-se a uma amostra final de 526 anúncios, representativa das dinâmicas reais do sector.
A metodologia combinou análises quantitativas e qualitativas, com recurso a ferramentas de inteligência de dados, técnicas de limpeza semântica e validação linha a linha dos conteúdos, seguindo as melhores práticas internacionais adaptadas ao contexto local.
O domínio do arrendamento
A investigação confirmou que o arrendamento é amplamente dominante, especialmente nas tipologias T1 e T2, que respondem à procura de jovens, estudantes e famílias em transição. Os imóveis T3 e T4 apresentam distribuição equilibrada entre arrendamento e venda, sendo preferidos por famílias estabelecidas e investidores para rendimento. Por outro lado, os terrenos são negociados quase exclusivamente para compra, evidenciando o seu papel como activo especulativo ou de desenvolvimento.
Zonas em destaque e disparidades regionais
Os bairros de Camama, Zango 3, Kilamba, Nova Vida e Benfica concentram a maior parte da actividade, com destaque para Camama e Zango 3 como zonas de forte expansão e preços mais acessíveis. Por exemplo, o preço mediano de arrendamento de um T3 no Camama situa-se em 100.000 AOA, contra 550.000 AOA no Morro Bento, uma diferença de mais de 5 vezes. Esta realidade empurra a classe média para zonas periféricas, onde os custos não comprometem uma fatia excessiva do orçamento familiar.
Desafios na qualidade da informação
Apenas 17,5% das publicações analisadas continham informações claras e completas (preço, tipologia, localização). A ausência desses dados compromete a transparência e dificulta decisões por parte de interessados e investidores. O relatório sublinha a importância de boas práticas na comunicação digital por parte dos operadores imobiliários, sugerindo padrões mínimos de publicação para aumentar a confiança nas transações online.
Panorama de preços
A análise dos dados revelou grandes variações nos preços de imóveis, tanto para arrendamento quanto para venda. Por exemplo: Um T3 para arrendamento apresenta valores que variam de 20.000 AOA a 25.000 AOA, com mediana de 120.000 AOA;
Já um T3 para venda oscila entre 12.000.000 AOA e 350.000.000 AOA, com mediana de 15.000.000 AOA. Para espaços comerciais, os valores são ainda mais díspares, chegando a 3.000.000 AOA mensais em arrendamento ou 180.000.000 AOA em venda.
Outlook estratégico: tendências para o segundo semestre de 2025
O relatório antecipa movimentos importantes no mercado, com destaque para os seguintes eixos estratégicos:
A Realidade do arrendamento
A elevada taxa de juro de referência do BNA (19,5%) continua a tornar o crédito à habitação inacessível para a maioria dos cidadãos, consolidando o arrendamento como solução dominante no curto e médio prazo.
Zonas de acessibilidade em alta
Com a inflação ainda acima de 20%, a tendência é de crescente procura por zonas com preços mais acessíveis. Camama e Zango 3 surgem como os novos polos de entrada para a classe média, com potencial de valorização acelerada.
Terrenos como activo de investimento
O custo significativamente inferior de terrenos, aliado à relativa estabilidade cambial, torna este segmento o mais atractivo para investimento de longo prazo. A valorização especulativa em zonas como Benfica e Camama é uma oportunidade clara para investidores com capital disponível.
Impacto do novo eixo Metro – Aeroporto
As infraestruturas em curso – nomeadamente o Metro de Superfície e o Novo Aeroporto Internacional António Agostinho Neto (AIAAN) – prometem redefinir a geografia urbana de Luanda. Áreas como Viana, Zango e Icolo e Bengo deverão experimentar a maior valorização imobiliária da província na próxima década, tornando-se novas centralidades urbanas.
Estes são apenas alguns dos insights que o Relatório sobre o Mercado Imobiliário em Luanda oferece. A dinâmica entre arrendamento e venda, as tipologias mais procuradas (T3 e T2 dominam), e a concentração de mercado por bairro são peças de um puzzle complexo. Pela primeira vez, essas peças foram reunidas, analisadas e transformadas em informação clara e acionável.
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